시행사, 시공사, 신탁자, 분양대행사란 각 구분하여 설명

오늘은 주택 구매 시 알아두어야 할 업종의 차이에 대한 설명입니다. 

이를 통해 아파트 구매 과정에서 자주 보게 되는 여러 업체들의 역할을 명확하게 이해해볼까 합니다.

시행사란

시행사는 부동산 개발의 주체적인 역할을 담당하는 회사로서, 토지 위에 건축물을 짓고 이를 분양하는 전 과정을 총괄합니다. 주택을 건설할 때 필요한 행정 절차부터 시작해, 건물의 실제 건설, 분양 계획의 수립, 입주자와의 계약, 그리고 실제 입주 과정까지의 모든 단계를 관리합니다.

 

분양을 위한 토지 매입, 해당 토지에 대한 비용 조달 방안, 건물의 용도 결정(아파트, 오피스텔 등), 건축 관련 행정 절차, 건설을 위한 시공사의 선정, 그리고 분양 및 입주 방식 등을 결정하게 됩니다.

 

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시행사는 이 모든 과정을 주도하면서, 금융 기관에서 필요한 자금을 조달하거나 시공사와 협업하여 건물을 완성하는 등의 업무를 수행합니다. 때문에 분양 공고에 '사업주체'로 나타나는 회사가 바로 이 시행사를 의미합니다.

시공사란

시공사는 건설 현장에서 실질적인 건축 업무를 맡은 회사입니다. 그들의 주요 업무는 시행사로부터 부여받은 설계에 따라 건물을 실제로 짓는 것입니다. 시행사가 건축물의 전체적인 계획과 운영을 담당한다면, 시공사는 그 계획을 바탕으로 실제 건물을 완성시키는 역할을 합니다.

아파트 건설을 예로 들면, 우리가 흔히 알고 있는 현대건설, 대우건설, 롯데건설 등의 대형 건설사들이 이러한 시공사 역할을 수행합니다. 그러나 이러한 대형 건설사들은 단순히 시공만을 담당하는 것이 아니라, 자체적으로 시행사 역할까지 수행하는 경우도 많습니다.

따라서, 이런 건설사들이 시행사 역할과 시공사 역할을 동시에 수행하는 경우, 그것을 '자체 개발사업'이라고 합니다. 반면, 다른 시행사로부터 건설 업무만을 부여받아 수행하는 것을 '도급사업'이라고 부릅니다. 이 두 가지 용어는 시공사의 업무 영역을 구분하는데 중요한 역할을 합니다.

신탁사란

신탁사는 분양자의 자금을 안전하게 보관하는 '보호막' 역할을 하며, 그 자금이 정해진 용도로만 사용되도록 관리합니다. 이 과정에서 신탁사는 시행사의 경영 상황과 자금 흐름을 철저하게 모니터링하며, 분양자의 금액이 부적절하게 사용되는 것을 방지합니다.

분양자들에게 중요한 것은 안전한 주택 분양과 그에 따른 자금의 보호입니다. 그렇기에 신탁사의 역할은 분양자들에게 큰 안정감을 제공합니다. 특히, 부동산 시장의 변동성이나 일부 불량 시행사로 인한 피해 사례들이 종종 보도될 때, 신탁사의 존재는 분양자들에게 더욱 큰 의미를 지닌다는 것을 알 수 있습니다.

결국, 신탁사는 분양자와 시행사 사이의 중립적인 위치에서 양측의 이익을 동시에 보호하려는 입장에서 활동하게 됩니다. 이러한 이유로 분양 과정에서 신탁사의 역할을 정확히 이해하고 그 중요성을 알아두는 것은 분양자들에게 큰 도움이 될 것입니다.

분양대행사란

분양대행사의 주요 업무는 주택이나 아파트의 분양 프로모션 및 판매에 있습니다. 쉽게 말해, 분양대행사는 고객과의 접점에서 많은 시간을 보내는 '전선'에서 활동하며, 구매 희망자들에게 주택 정보를 제공하고 분양 계약을 성사시키는 역할을 합니다.

 

분양대행사는 그 자체로 독립된 기업이기 때문에, 특정 브랜드나 시행사와의 지속적인 계약은 아니며 프로젝트별로 계약을 체결합니다. 그러므로 분양대행사의 직원들이 다양한 브랜드의 아파트를 분양하는 경우가 흔한 것입니다.

 

그러나 분양을 받은 후에는 분양대행사보다는 시행사와의 연락이 중요합니다. 이유는, 분양대행사의 업무 범위는 주로 판매와 프로모션에 집중되어 있으므로, 계약 후의 문제나 변경 사항에 대한 응대는 시행사의 역할입니다. 따라서 분양을 받고 난 후에는 분양대행사보다 시행사와의 소통을 우선시 해야 합니다.

 

이를 이해하고, 분양대행사와 시행사의 역할 및 책임을 구분하여 알고 있으면, 분양 과정에서의 문제 해결이나 필요한 정보를 효과적으로 얻을 수 있습니다.

시공사와 시행사의 역할과 구분이 중요한 이유

아파트나 다른 주택 형태의 건물을 구매할 때, 소비자들은 주로 건설사의 이름과 브랜드를 중요시 여기게 됩니다. 예를 들면 래미안, 더샵 같은 브랜드는 건설사의 브랜드를 나타냅니다. 이러한 브랜드는 아파트의 품질과 구조, 디자인을 나타내는 기준으로 인식됩니다.

 

그러나 실제 분양과정에서 중요한 역할을 하는 것은 '시행사'입니다. 시행사는 아파트나 주택의 건설 전체 과정을 총괄하는 주체로, 토지 매입부터 건설에 필요한 각종 허가, 마지막으로 분양까지의 모든 과정을 관리합니다. 이와 다르게, 건설사는 주로 건물의 시공 부분만을 담당합니다.

 

또한, 분양대행사와 같은 세부적인 분야에서는 분양 정보를 알려주거나 상담을 제공하는 역할을 합니다. 그러나 실질적인 분양 문제나 고객 문제가 발생할 경우, 이들 대행사 직원들은 그 문제를 해결하기 어렵습니다. 이때 필요한 것은 시행사와의 직접적인 연락입니다.

 

아파트 분양 과정에 있어서 추가적으로 '신탁사'라는 주체도 중요한 역할을 합니다. 그들은 건설 사업 전반에 걸친 자금을 소유하고 관리합니다. 이는 분양을 위해 계약한 소비자들의 계약금, 중도금 등의 안전을 보장하는 역할을 합니다.

 

아파트나 주택 구매를 할 때 소비자들은 다양한 주체와 연관됩니다. 이 중에서도 시행사는 분양과 관련한 총괄적인 역할을 하므로, 문제 발생 시 주로 시행사와의 소통이 필요합니다. 이러한 주체들의 역할과 차이를 이해하는 것은 소비자로서 합리적인 선택을 위해 필수적입니다.